房价又开始上涨了吗 房企半年报释放了啥信号

AMKZ股票配资(www.amkz.com)讯:来源:《中国经济周刊》记者 孙庭阳 |北京报道   最近,国内销售规模最大的4家房地产上市公司,…

AMKZ股票配资(www.amkz.com)讯:来源:《中国经济周刊》记者 孙庭阳 |北京报道
  最近,国内销售规模最大的4家房地产上市公司,陆续公布了上半年收益情况,各大房企销售及利润数据浮出水面。
  据克而瑞统计数据,国内全口径销售金额最大的4家房地产公司,从大到小依次是碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SH)、中国恒大(33房价又开始上涨了吗 房企半年报释放了啥信号33.HK)和融创中国(1918.HK) 。今年上半年,碧桂园仍以销售金额3723亿元的成绩,稳居行业第一。
  随着疫情形势好转和趋于稳定,房地产市场也开始明显回暖。最新数据显示,4大房企在7月份的销售额都在增长,其中碧桂园7月份销售543亿元,同比增长27.5%,位列4大房企之首。

  与此同时,7月份的房地产销售价格也开始呈现上涨态势,三大地产龙头的房价都涨了,如恒大每平方米上涨了446元,万科上涨350元,碧桂园上涨159元。这三家巨头的销售额占到了全国房地产市场成交额的一成左右,所以从他们的房价变动可以分析和预测全国房地产市场下一步变化。
  年初以来,新冠肺炎疫情不仅对宏观经济影响巨大,房地产行业所受冲击也十分明显,商品房成交量经历了深度调整,如全国房地产销售面积,上半年同比下降8%;一线城市成交面积在前5个月同比下降;二三线城市成交面积前4个月同比下降。
  综合分析可见,今年楼市的回暖有个特点,即二三线城市的楼市率先回暖,其商品房成交面积在5月份就录得增长;而一线城市的回暖稍晚,其成交面积在6月份才由下降转为增长。
  与此同时,几家房地产巨头的业绩回暖也有先后。
  碧桂园销售率先回暖 比其它公司早了两个月
  在3月份,碧桂园就扭转了前两个月销售额连续下降的态势,转为同比增长。到了5月份,万科和融创中国才加入到增长的队列中。
  在今年前两个月,碧桂园每月销售额均是同比下降,特别是2月份,同比下降了50%,如果延续这样的下降态势,2020年上半年销售难以乐观。不过3月份,碧桂园的销售额发生了逆转,当月增长4.2%,这样的增长态势一直在延续到今年7月份。
  3月和4月这两个月,万科和融创中国的销售额仍在同比下降,直到5月份才转为同比向上增长。

  碧桂园销售回暖时间早,除了公司销售加码,也与公司项目所处位置有关。如前文所述,二三线城市房地产市场回暖早于一线城市。
  碧桂园半年报显示,今年上半年,公司销售额61%来自三四线城市,一二线城市只占39%。
  从项目分布可知碧桂园项目下沉的深度。2019年碧桂园国内权益合同销售前100的项目中 中小城市居多。例如,项目所在位置有江苏镇江句容市、浙江宁波慈溪市、河南许昌长葛市、四川凉山西昌市、河北唐山路北区和西宁城北区等地,分布相当广泛。
  截至今年6月末,碧桂园已签约或已摘牌的国内地项目2662个,业务遍布中国内地31个省区、288个地级市、1334个区县,是地域布局最广泛性的房企之一。
  主攻三四线城市,碧桂园的市场逻辑很清晰。
  早在2019年,碧桂园董事会主席杨国强就公开强调,现在农民工工资已经上涨,农民工到万人以上的城镇聚集成为趋势。他坚定看好三四五线城市的发展。
  碧桂园目前已进驻的三四线城市中,85%的城市处于库存短缺或合理状态。
  相比之下,一些将精力放在一二线城市的龙头房企,今年上半年销售回暖晚及销售额落后,这可能是重要原因之一。
  万科表示要坚持围绕城市经济圈布局。公司2019年新增项目建筑面积72%位于一二线城市,按权益投资金额计算,80%位于一二线城市。
  在今年1季度,融创中国的土地储备82%的土地储备于一二线城市,到2季度末仍达80%,今年下半年的可售资源76%位于一二线城市。
  从销售均价也能看出各公司定位不同。以今年7月份的售价为例,每平方米售价过万元的公司有万科和融创中国,分别是14980 元/平方米、14016 元/平方米。中国恒大和碧桂园售价在万元以下,分别是9337 元/平方米、8521 元/平方米。碧桂园的售价最“接地气”。

  摄影:《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊
  会卖楼 更要快速回款
  分析几家房企龙头的半年报可以看出,受疫情影响,多家房企都遇到了因工期延后致使收入结转时点后移的问题。而在这样的大势下,能够快速回款的企业后势强劲。房地产行业是资金密集型行业,销售回款率越高,代表资金周转速度越快,企业财务资金管控能力越强,从而保障充足的现金流,提高公司抵御风险的能力。
  业内最大的央企房地产公司保利地产,2019年时销售回笼率是93%,今年上半年降到了90.1%。
  碧桂园今年上半年共实现权益合同销售回款额2509亿元,权益回款率达94%,已经连续五年高于90%。
  目前监管层对于房地产公司融资管理越来越严,“手中有钱心中不慌”,所以现金也成为外界评判房企稳定性的重要指标。
  上半年末,融创中国现金余额(包括受限制现金) 1209亿元,其中非受限制现金852亿元,占同期总资产比例为8.56%。
  碧桂园账面可动用现金余额达2055亿元,占总资产比例为10.5%。另有约3288亿元银行授信额度尚未使用。
  另外,房地产行业的净借贷比率平均值在90%左右,碧桂园只有58%,已经持续多年保持在70%以下。
  对于下半年,销售依然是房企巨头们的首要任务,正如万科所说“每天都是卖楼的好日子”。
  受新冠肺炎疫情影响,人们居住和购房的理念及选择也发生了重大变化,其中最为明显的变化就是,以往扎堆在一二线城市或市中心购房,现在越来越多的人选择到三四线城市或大城市周边置业生活。后疫情时代,房地产行业特别是行业巨头们的优劣势可能也会更加明显。
  责编 | 邹松霖
  版式 | 孟凡婷
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